5月17日中國政府準備了3兆人民幣來救房市,專家肯定目前方向,但反轉房市所需的資金,可能遠大於政府提出的3兆。
據金融時報報導,中國撥出3兆人民幣來購買未售出房屋,這是房市放緩三年以來,最大手筆振興房市的手段。經濟分析師形容此舉為中國房市的轉捩點,但表示3兆人民幣遠遠不足。穆迪分析公司(Moody's Analytics)經濟分析師克魯斯(Harry Murphy Cruise)認為,3兆人民幣用在龐大的未售出房地產庫存上,恐怕只是滄海一粟。美國投資銀行高盛(Goldman Sachs)以成本估計,中國未售出房地產價值高達30兆人民幣,大約是去年售出額的10倍。對於中國未售出房地產庫存預估不一,但預估總值都遠高於3兆人民幣。這一筆錢是要透過銀行,借貸給地方的國營企業,來收購當地的未售出房地產,以便轉換成社會住宅或可負擔住宅(affordable housing)。高盛集團首席中國經濟分析師閃輝(Hui Shan)表示,不管從哪個方向來看,中國房地產業的問題都比中央政府提供的資金大多了。從數學上來看,其實就是供過於求。
中國房地產業數十年以來突飛猛進,但在2021年恆大集團等私人企業資金用罄後,一蹶不振。而中國政府早在2020年,因為擔心房地產過熱,決定出手控管房地產業。自從那一刻起,因與政府有連結而相對安全的開發商,深受房市放緩之苦,而市場信心至今也未能回復。之後中國政府解決的方法,大多是鼓勵開發商完成未完工的案子,畢竟在中國購買預售屋是大宗。但是今年5月17日推行的手段不同往年,如取消最低貸款費率與降低第一次買房的頭期款,都反映了房地產業復甦的急迫性。因為數十年以來房地產一直是中國家庭財富與經濟的支柱。可是救房市手段不夠強烈,意味決策者還是擔心房市過熱的可能。
分析機構 Lucre Analytics 在新加坡的資深信用分析師 Leonard Law 認為,中國並不像往日美國聯邦準備理事會(Federal Reserve)一樣,在經濟大恐慌時跳出來,把金融機構手中有問題的資產全部買下。中國還是會面連道德危機(Moral Hazard)的挑戰,同時也要小心救房市不能讓它過熱,因此中國的手法會更具針對性。
5月17日北京的記者會中,市場化(政策需要將市場導向的原則納入考量)出現了15次。Law 表示,這一原則在中國救房市的任一手段中都有體現,這也表示最終救房市的手段,都得讓伸出援手的政府單位可以獲利,絕不能賠錢。過去救房市政策,例如國營銀行提供公司信用額度(Credit Line)給房地產公司,未能恢復市場信心。美國投行摩根士丹利(Morgan Stanley)分析師認為,新政策在提供房市一些緩衝,與在不提高當地國營銀行與企業面臨的風險為前提,適度地讓市場內部機制自我調節,達到一個平衡。只是房市放緩三年後,一瀉千里的房價,增加救市的金融風險。4月新房房價衰退率,已是過去9年新高。高盛表示,除了未出售屋庫存,中國還有9,000萬至1億個沒有住人的投資用房產單位。
閃輝說明,中國金融體系是以銀行驅動為主,而銀行借貸又多以房地產為擔保品,這可能是政府認為房價要有最低價格的原因。現在可能是新救房市政策的開端,倘若價格持續滑落,而買市又不起,政府可能會擴充救房市的資金。瑞士銀行(UBS )以35座大型城市的未出售房屋庫存估計,中國政府至少要花2.4兆人民幣,來將已完工但未售出房屋多餘的庫存清空,將此類型房屋房價恢復到正常水準。瑞士銀行首席中國經濟分析師 Wang Tao,5月20日媒體說明會稱,雖然中國人民銀行出手的資金遠遠不足以救市,還是樂觀中國救市方向走上正道。這是一個好的開始,但最後到底要花多少錢,目前仍不明朗。救房市政策不至於影響她今年對中國GDP 4.9%的成長預估,因目前中國是要穩定房市,今年應是不會看到房市反彈。
5月17日人民銀行記者會前,中國已開始推動的財富重新分配政策,老早就在倡議社會住宅。2020年展開的第14期5年計畫,要在全國40座城市裡,提供650萬戶政府補助的出租房屋。美國銀行全球研究(Bank of America Research)大中華房地產研究(Greater China property reasearch)主管 Karl Choi 表示,新政策可以一石二鳥,市場人士都認為供過於求,為何還要蓋更多的社會住宅? Choi 補充,對可負擔住宅的追求,是因為一線城市外來人口湧入。轉融資業務(Relending Facility)在二線城市不會立竿見影,但仍然是有不小助益。房地產業者為了更高的利潤率,三線以下的城市內積極擴張,社會住宅的實用性就有待商榷。閃輝表示,中國政府不會買下所有的未出售房屋,而是選擇性在特定城市購買,同時擬定實現政策目標的計畫。但無論將來如何進行,中國政府現在的政策,極度不足。